近期，随着北京首批集中供地项目争先抢跑入市，备受市场关注的位于北京崔各庄地块的保利和光悦府、招商龙樾合玺、建发·望京养云三个项目陆续亮相。

　　有效承接望京市场外溢及改善客群需求

　　从地理位置来看，崔各庄三宗地块位于东五环和机场高速夹角的东侧，南侧紧临铁道博物馆、电影博物馆，周边有天安假日高尔夫俱乐部、蟹岛度假村、黑桥公园等相关配套。该批地块总面积为98777平方米，地上建筑规模控制在258679平方米，起始竞拍价合计为105.35亿元，出让文件显示，三宗地块将全部执行套内7090政策。

　　值得注意的是，该三宗地块距离望京不到两公里，是目前距离望京最近的新供应地块。公开资料显示，2017年到2021年，望京区域仅有两宗限竞房入市，普通商品房零供应。在二手房市场方面，望京区域关注热度一直在北京名列前茅，高品质小区如远洋万和公馆、保利中央公园、东湖湾等房价分别为12万+/平方米、14万+/平方米、11万+/平方米不等。

　　此外，随着西门子、宝马、阿里巴巴、美团等企业进驻，望京产业蓬勃发展的同时，众多高精尖人才汇聚于此，高品质居住需求日益增长，由于产业相近，望京也吸引了不少在中关村板块工作的人群迁移，这部分人的居住、改善需求，亟待解决。

　　业内人士表示，传统的望京住区已发展饱和，几乎不会再有新的住宅用地供应。作为北京东北部改善型居住区域之一，崔各庄三宗地块入市，能有效承接望京外溢的市场需求，满足望京周边改善性客群要住新房又不离开本区域板块的居住需求。

　　8.8万/平方米入市 一二手房价格倒挂

　　据了解，崔各庄30—L01—01地块位于块地的最北端，地块形状规整，北侧临北小河、北皋路，东南侧为L04地块。据悉，该项目案名定为“和光悦府”， 由保利、华润两大央企联袂打造，分别取各自高端产品线“和光”系与“悦府”系之精髓，总占地约4.1万平方米，总建筑面积约为10.3万平方米。根据项目规划公示信息，该项目将建设11栋13—20层住宅楼，其中4栋为公租房。从建筑外立面看，为流行的玻璃幕墙+铝板设计。

　　崔各庄30—L04地块由招商+城建联合开发，地块临南皋路，形状为“L”型。北侧为待出让地块，东侧与老小区为邻。该项目案名定为“龙樾合玺”，将城市高端产品系“龙樾”与招商成熟“玺”系产品进行了融合。根据项目规划公示信息，将建设15栋11—18层住宅楼，其中5栋公租房坐落在地块东北方位，10栋商品房呈点状分布，形成三列、三重围合的组团格局。建筑外立面同样为玻璃幕墙+铝板设计，整体风格简约时尚。

　　南侧30—L06地块为建发项目，案名为建发·望京养云，根据项目资料，该项目总占地面积约23472平方米，地上建筑面积约70415平方米，将建设6栋14-18层的住宅，总户数为377户。据公示的规划方案和项目围挡显示信息，该项目将打造国风新中式建筑风格。

　　崔各庄乡三宗地块销售指导价均为 8.8万/平方米，其中建发·望京养云是三块地中唯一一个政府持有20%产权份额的项目，按照区域指导价8.8万/平方米计算，购房人首次购房需要出资的单价仅为7.04万/平方米。崔各庄三宗地块 相比望京区域品质二手房11万-14万+/平方米的销售均价，已经形成了明显的价格倒挂，三宗地块价格优势明显。

　　四居产品为主力 加快入市节奏

　　产品层面，根据目前项目公开信息，和光悦府主打四居产品，120-170平方米全四居社区，可售商品房住宅为7栋526户，其中1#、2#、3#、4#楼栋北侧紧邻北小河，注重南向面宽的尺度，如120平方米户型南向次卧面宽可达3.1米，170平方米户型客厅面宽更是做了6.2米，南向整体面宽超过13米，且主卧采取270度转角飘窗设计，进一步拓展了居住空间。

两梯两户、三面宽、南北通透，和光悦府所有户型均满足这个标准。以最小的120平方米四室两厅两卫户型为例，三面宽朝南+南向飘窗，最大面宽可达10.6米，4米宽厅与餐厅、厨房联动，设有多功能活动室，可根据家庭成员情况灵活调节用途。

　　龙樾合玺地块形状呈L形，面积约为8.5万平方米左右，相比和光悦府片状绿化，龙樾合玺社区绿化成点状排布。该项目户型主要分为123平方米、155平方米、160平方米三种。其中123平方米的为主力户型，将打造三居、四居两种产品，共255套。