近日，中交地产股份有限公司发布2019年年度报告。年报显示，2019年，中交地产销售额293.87亿元，未能突破300亿元销售大关，归母净利润5.43亿元，扣非后净利润2.59亿元，明显落后于保利、中海、华润等头部央企。

早在2017年，中交集团就提出“三年剑指央企前二”目标，但在两年之后，与该目标仍有较大差距。

开工慢周期长操盘能力受质疑

年报显示，土地储备方面，中交地产报告期内新增土地15宗，计容建筑面积229.54万平方米。截至报告期末，中交地产共持有项目55个，总建筑面积1465.83万平方米，期末累计已竣工面积536.96万平方米，占比36.6%;在建及待建面积928.87万平方米，占比63.4%。主要开发的14个项目中，9个尚处于在建状态，其中大部分完工进度多数不足20%，完工进度超过50%的项目仅1个。

同时，据中交地产近几年的业绩公告，2017年至2019年，中交地产新开工项目呈现出高开低走的态势：2017年，中交地产新开工项目达到8个，总建面364.5万平方米;2018年，中交地产新开工项目下降至3个，总建面41.4万平方米;2019年，中交地产新开工项目增加至4个，总建面73.5万平方米。

此外，中交地产项目建设周期高于业内平均水平。在中交地产早年开发的项目中，常见项目开发周期超过5年，部分高达10年。例如，长沙中房·瑞致国际(现更名为中交·中央公园)项目于2012年4月开工，预计竣工时间2022年7月;重庆中交·漫山项目在2015年12月开工，预计竣工时间2021年12月。

盈利弱变动多主营业务造血能力有限

2017年4月，中交地产管理层换血，人事变动达14项，其中9人卸任，5人获任，同年12月，公司董事长吴文德辞任。2018年5月，中交地产总裁杨剑平辞职，同年9月，已在中交地产卸任的孙国强辞去中交集团董事长职务。2018年9月之后，赵晖接任中交集团董事长，耿忠强出任中交地产总裁，二人开启改革，将企业的“总部—区域—城市”三级架构改为“总部—城市”两级架构。

年报数据显示，2017年至2019年，中交地产实现归母净利润分别为5.92亿元、8.10亿元及5.43亿元，其中非经常性损益分别为4.28亿元、5.24亿元、2.84亿元，占比皆超过50%，致使利润空间被进一步压缩。

同时，在中交地产的非经常性损益中，公司对非金融企业收取的资金占用费自2017年起逐步增加。2017年至2019年，该费用从0.7亿元大幅提升至3.5亿元，已超过2.59亿元的扣非后净利润，侧面反映出中交地产主营业务的盈利能力仍不足以支撑归母净利润增长。

权益受压负债高企 实际担保余额达净资产三倍

在项目开发上，中交地产经常采用合作、联合开发模式。中交地产年报显示，公司期内主要开发的14个项目中，权益比例为100%以及99%的项目分别仅为1个。

同时，中交地产与绿城中国为中交系旗下两大上市平台，二者间多次出现关联交易。2019年3月20日，绿城中国发布公告称，其全资附属公司北京博意向中交房地产等出售项目公司的股权，交易完成后，中交地产持有项目公司15%的股权比例。5日后，绿城中国再发关联交易相关公告，绿城中国的非全资附属公司北京致顺通过招标程序，确定了北京顺义建设项目的承建商为中交一局。

数据显示，2016年至2019年，中交地产少数股东权益由10.13亿元增至35.26亿元，增幅248.08%。2019年，中交地产期末少数股东权益(35.26亿元)首次反超归属于母公司股东的权益(27.35亿元)，母公司相关权益被压缩，直接表现为2019年中交地产归母净利润亦为三年来的最低值，同比下降33.01%。

随着合作开发项目不断增多，中交地产其他应收款中，与关联方往来款及借款一直未能减少，数据显示，中交地产的资产负债率在过去三年中始终处在高位，皆高于80%。

此外，截至2019年12月31日，中交地产实际担保余额82.51亿元，占公司净资产301.74%，高于业内平均数值。由于大部分担保都属于连带责任，可被视为企业隐形负债，在无形中也进一步推高中交地产的杠杆率。(唐楚娴)